Wer sich für eine Immobilie interessiert, tut gut daran, sich rechtzeitig mit den steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen auseinander zu setzen. Immobilienkäufer erwarten hier nicht nur viele Pflichten. Auf sie warten auch einige Vorteile, die helfen, Investitionskosten oder Baukosten schneller zu refinanzieren und langfristig in Rendite zu verwandeln.
Es wird viel zu wenig gebaut. Und der Bedarf nach Wohnraum ist riesig. Auch deshalb hat die Bundesregierung im März 2024 das Wachstumschancengesetz eingeführt und verabschiedet. Eine wichtige Neuerung darin: Die Einführung der degressiven Abschreibung, eine spezielle sogenannte “Absetzung für Abnutzungen” (AfA). Die politische Maßnahme soll nicht nur die Neubautätigkeit fördern, sondern auch Investoren dazu ermutigen, frühzeitig in Neubauprojekte zu investieren und so das Angebot an Mietwohnungen zu vergrößern.
Die Neuregelung soll ein deutlicher Anreiz für den Wohnungsneubau beziehungsweise für den Kauf von neu gebauten Wohnimmobilien werden und kann für alle als Wohnraum genutzten Neubauimmobilien angewendet werden, deren Baubeginn und Erwerb zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt.
Linear vs. degressiv
Eine Abschreibung ist eine buchhalterische Möglichkeit, den Wertverlust (auch „Wertverzehr“ genannt), eines Wirtschaftsguts wie einer Immobilie zu erfassen und in der Steuererklärung geltend zu machen. Eine Abschreibung verringert die Steuerlast, da sie den angenommenen Wertverlust mit möglichen Gewinnen verrechnet.
Bei einer linearen Abschreibung wird Jahr für Jahr, über die gesamte Nutzungsdauer eines Gebäudes hinweg, ein gleichbleibender, fester Prozentsatz, nämlich drei Prozent der Anschaffungs- oder Baukosten abgesetzt. Bei der degressiven Abschreibung wird stufenweise der abschreibungsfähige Restwert einer Immobilie abgesetzt. Im ersten Jahr kann hierbei die gesamte Investitionssumme abgeschrieben werden. Dieser Prozentsatz verringert sich dann jährlich und bemisst sich am Restwert. So ist die mögliche Abschreibung in den ersten Jahren nach dem Erwerb besonders hoch.
Die degressive AfA ergänzt die lineare Abschreibung und ist laut Experten besser geeignet, die reale, jährliche Wertminderung einer Immobilie widerzuspiegeln. Denn mit der neu eingeführten degressiven Abschreibung können Käufer und Investoren jedes Jahr fünf Prozent der Investitionskosten beziehungsweise des Restwerts abschreiben, schon ab dem ersten Jahr der Anschaffung.
So heißt es in der Erläuterung der Bundesregierung zum Wachstumschancengesetz:
“In neuen Gebäuden verbaute Technik wird oft innerhalb von wenigen Jahren durch neue Entwicklungen überholt. Dadurch verlieren Gebäude zu Anfang schneller an Wert. Die degressive Abschreibung fördert die schnellere Refinanzierung von getätigten Investitionen.”
Teil der Werbungskosten
Gebäude, die vermietet oder gewerblich genutzt werden, können in der Einkommenssteuererklärung einfach unter den Werbungskosten angegeben und abgeschrieben werden. So vermindert sich die Steuerlast, was zu einer unmittelbaren steuerlichen Entlastung führt.
Für Selbstnutzer ist die Absetzung für Abnutzungen (AfA) nicht geeignet. Sie ist nur für neu gebaute Immobilien vorgesehen, die dann zu Wohnzwecken vermietet werden. Doch nicht nur auf Neubauimmobilien oder komplette Neuanschaffungen kann die degressive Afa angewendet werden. Auch wenn Sie sich entscheiden, beispielsweise ein Dachgeschoss zu einer vermieteten Wohnimmobilie umzubauen, kann die Abschreibung geltend gemacht werden. Dadurch wird nicht nur der Neubau, sondern auch die Umnutzung bestehender Immobilien und die Schaffung neuen Wohnraums gefördert.
Abschreibungen kombinieren und wechseln
Ein Wechsel von der degressiven Abschreibung hin zur linearen Abschreibung ist laut Gesetz möglich und strategisch sinnvoll. Nach einer gewissen Zeit kann die lineare Abschreibung finanziell attraktiver sein, da sie dann höher ausfällt als die degressive. Zudem besteht die Möglichkeit, verschiedene Abschreibungsmöglichkeiten miteinander zu kombinieren. Etwa die degressive AfA mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau oder der Sonder-AfA für klimafreundliche Neubauten.
Ein Steuerberater oder Finanzexperte kann Sie individuell beraten und die beste Strategie für Sie finden. So verwandelt sich Ihre Investition in eine moderne, zukunftsfähige Eigentumswohnung schnell in Rendite.
