Endlich eine eigene Wohnung besitzen. Das ist der Traum vieler Menschen. Für alle mit begrenztem Budget bietet das Erbbaurecht eine einzigartige Möglichkeit zu guten Konditionen in Immobilien zu investieren. Erfahren Sie, wie Sie vom Erbbaurecht profitieren können, warum sich der Kauf einer Immobilie auf einem solchen Grundstück auszahlen kann, und was Sie dabei beachten müssen.
Im Kleingarten oder dem landwirtschaftlichen Betrieb ganz normal, im Bereich der Neubauimmobilien eine kleine Rarität: Die umgangssprachliche Pacht. Spricht man heute von “Erbpacht” ist in der Regel der juristische Begriff “Erbbaurecht” gemeint. Also die Überlassung eines Grundstücks oder einer Immobilie gegen regelmäßige Zahlungen und für einen zuvor vereinbarten Zeitraum.
Was steht im Vertrag? Was muss ich beim Kauf beachten?
Ciao Miete – dank Erbbaurecht kommen Sie günstig an Eigentum, denn Sie bezahlen nur für die Immobilie, nicht für das Grundstück. Das ist eine smarte Möglichkeit für den Einstieg am Immobilienmarkt. Und ist gar nicht so kompliziert.
In einem gemeinsam vereinbarten und notariell beglaubigten Vertrag wird ein monatlicher Festbetrag, der Erbbauzins, sowie die Laufzeit des Erbbaurechts zwischen den beiden Parteien vereinbart. Die Vertragslaufzeit beginnt bei mindestens 33 Jahren, kann aber auch länger laufen und gegebenenfalls auch verlängert werden.
Und das ist auch im Interesse des Erbbaugebers: Einrichtungen, die Erbbaugrundstücke verpachten, bieten normalerweise von sich aus eine Laufzeit von 99 Jahren an. Übernehmen Sie einen bestehenden Erbbau-Vertrag, sollten Sie sich über die Restlaufzeit informieren und diese gegebenenfalls anpassen lassen.
Die vereinbarte monatliche “Pacht” beziehungsweise der Erbbauzins ist grundsätzlich stabiler und sicherer als reguläre Zinsen. (Und wahrscheinlich viel günstiger als Ihre Miete.) Denn die Höhe der Pacht richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex und kann zwar erhöht werden, ist jedoch etwas besser planbar als die variable Preisentwicklung herkömmlicher Kreditzinsen.
Nach erfolgreichem Kauf wird dem Grundbuch, also dem “Personalausweis” einer Immobilie, ein gesondertes Blatt hinzugefügt: das Erbbaugrundbuch. So räumt der Erbbaurechtgeber dem Erbbaurechtnehmer das Recht ein, auf seinem Grundstück zu bauen, beziehungsweise zu wohnen und es zu nutze. Und Sie können endlich einziehen.
Alle Details zu Verträgen und Vereinbarungen werden im Erbbaurechtsgrundbuchauszug festgeschrieben. Darin werden die genauen Konditionen, Nutzungsszenarien, mögliche bauliche Veränderungen, die genannte Laufzeit und der Zins individuell verhandelt. Auch die Zahlweise, etwa quartalsweise oder monatlich, sowie andere individuelle Konditionen werden in jedem Vertrag gesondert vereinbart. Zur Orientierung: In Köln liegt der durchschnittliche Erbbauzins bei etwa 80 Cent bis 3 Euro pro Quadratmeter im Monat.
Was bedeutet Erbbaurecht für Eigentumswohnungen?
Nicht nur ganze Immobilien, sondern auch Eigentumswohnungen können auf Erbbaurecht-Land stehen. Oft schließen sich Besitzer von Eigentumswohnungen zu sogenannten Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) zusammen. Dann muss die Laufzeit des Vertrags immer dieselbe sein. Denn unterschiedliche Konditionen im Erbbaurechtsvertrag in ein und demselben Haus sind nicht vorgesehen. Es ist also nicht möglich, für die Eigentumswohnung etwa 100 Jahre Laufzeit zu vereinbaren, während die anderen Wohnungen im Haus eine Laufzeit von 33 Jahren festlegen. Alle Wohnungseigentümer müssen die gleichen Konditionen akzeptieren. Auf gute Nachbarschaft!Diese und andere rechtliche Rahmenbedingungen sind im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) festgeschrieben.
Für die Grundstückseigentümer, vornehmlich Städte, Gemeinden oder kirchliche Träger hat das Modell den Vorteil, dass sie ihre Flächen nutzbar machen können, aber deren Eigentümer bleiben. Doch wie lohnt sich das Erbbaurecht für Sie als Käufer?
Warum sollte ich in eine Erbbau-Immobilie investieren?
Junge Familien oder Investoren mit begrenzten Mitteln oder ohne nennenswertes Eigenkapital können für vergleichsweise niedrige Budgets in Immobilien investieren. So günstig kommen Sie sonst nicht an eine Eigentumswohnung. Denn da nur die Immobilie, nicht aber das Grundstück gekauft wird, ist der Kaufpreis verhältnismäßig niedrig. Auch die Folgekosten fallen in der Regel geringer aus, denn sie umfassen lediglich Baukosten, reguläre Wohnnebenkosten, Versicherungen und Steuern.
Wie jede andere Immobilie auch, kann ein Haus oder eine Eigentumswohnung auf Erbbaurechtland verkauft, vermietet oder auch vererbt werden. Die Immobilie geht dann in den Besitz der Erben oder Käufer über, der Vertrag mit allen Rechten, Pflichten und Vereinbarungen bleibt bestehen.
Wer eine Immobilie oder ein Grundstück kauft, muss grundsätzlich einmalig Grunderwerbsteuer an das Finanzamt zahlen. Diese setzt sich beim Erbbaurecht aber anders zusammen als bei regulären Grundstücken und ist in der Regel viel niedriger. Denn klar; hier wird nur der der Wert des Gebäudes, nicht jedoch des Grundstücks besteuert. Die Grundsteuer hingegen wird jährlich gezahlt und ist auch beim Erbbaurecht ein fester Posten, mit dem Sie kalkulieren sollten.
Apropos Kalkulation: Im Erbbaurecht gestaltet sich die Finanzierung einfacher. Denn das Darlehen fällt naturgemäß niedriger aus und wird so auch einfacher von den Banken bewilligt. Einige Banken bieten sogar besondere Produkte zu guten Konditionen an. Fragen Sie einfach nach!
Gerade in Zeiten einer dynamischen Immobilienpreisentwicklung ist das Erbbaurecht eine fantastische und erschwingliche Möglichkeit für alle, die endlich im Immobilienmarkt durchstarten wollen.
