Schritt für Schritt zur ersten Immobilie - das müssen Sie wissen

Zunächst müssen Sie kühl kalkulieren und grundlegende Entscheidungen treffen. Welche monatlichen  Raten sind Sie bereit zu zahlen? Welche Nebenkosten können beim Kauf auf Sie zukommen? Welche zusätzlichen Investitionen in das Objekt möchten Sie tätigen? Wie hoch ist Ihr Eigenkapital? Welche einmaligen Kosten und welche laufenden Kosten kommen auf Sie zu?

Zu den einmaligen Kosten zählen  neben dem reinen Kaufpreis auch Kosten für Notar, Grunderwerbssteuer, gegebenenfalls Makler und Gutachter, etwaige Renovierungen oder sonstige Investitionen sollten hier einbezogen werden. Laufende Kosten, die zu berücksichtigen sind, sind die monatlichen Kreditraten, Betriebskosten, aber auch Aufwendungen für Versicherungen wie Gebäudeversicherung, Elementarschadenversicherungen und die jährliche Grundsteuer.

Prüfen Sie, ob Ihre Bauspar- oder Riesterverträge attraktive Konditionen für ein Darlehen bieten, beziehen Sie mögliches Eigenkapital ebenso in die Kalkulation ein, wie mögliche Sondertilgungsoptionen und Zinsen aber auch Erleichterungen und potenzielle Förderungen. Hierzu zählen die Arbeitnehmersparzulage, KfW-Förderungen, Wohneigentumsförderung, Kinderbaugeld, aber auch Wohnungsbauprämie, vermögenswirksame Leistungen und Wohnriester. Viele dieser Förderungen richten sich speziell an junge Familien, sie sollen möglichst viele Menschen dabei unterstützen, den wichtigen Schritt zur ersten Immobilie gehen zu können. 

Auch steuerliche Erleichterungen wie die degressive Abschreibung sollten Sie kennen und in Ihr Budget einbeziehen. Einige Verbraucherzentralen bieten eine unabhängige, kostenlose Finanzierungsberatung an und können helfen, Ihre Strategie zu überprüfen, bevor Sie damit zu Ihrer Bank gehen.

Haben Sie eine solide Finanzierungsstrategie erstellt, kann Ihre Bank Sie dann im Rahmen einer Budgetberatung unterstützen und einschätzen, ob die Darlehenssumme und vereinbarten Tilgungsraten stemmbar sind. Von Ihrem Kreditinstitut erhalten Sie nach erfolgreicher Bonitätsprüfung bei der SCHUFA dann eine Finanzierungszusage. Die meisten Verkäufer benötigen die Finanzierungszusage oder auch einen Eigenkapitalnachweis unbedingt, um mit dem (Ver-)Kauf fortzufahren, da so Ihre Solvenz belegt wird. 

Das richtige Objekt

Es ist sinnvoll, sich zunächst mit der möglichen Finanzierung zu befassen, und dann nach der passenden Immobilie zu suchen. So können Sie  sich gleich unter Berücksichtigung Ihrer individuellen Bedürfnisse nach dem richtigen Objekt erkundigen.

Nun geht es darum, was Sie sich wünschen. Stadt oder Land? Investitionsobjekt, Eigentumswohnung oder Eigenheim? Sanierter Altbau oder energieoptimiertes Neubau-Objekt? Was ist wichtig für Sie bezüglich Infrastruktur, Lage und Umgebung? Gibt es einen Kindergarten, einen Supermarkt, öffentlichen Nahverkehr, gute Anbindungen an die Autobahn und Umgebung? Bietet Ihr Wunschobjekt moderne E-Ladeinfrastruktur, Wärmedämmung oder Energiekonzepte?

Wichtige Informationen zu Ihrer Wunsch-Immobilie finden Sie in der Baubeschreibung. Auch Informationen wie die exakte Flächenberechnung, das Baujahr, detaillierte Grundrisse, Pläne sowie einen aktuellen Energieausweis erhalten Sie von Ihrem Bauträger bzw. Verkäufer.

Kaufen Sie ihre Immobilie direkt vom Bauträger oder durch Vermittlung von einem Makler, gilt die Makler- und Bauträgerverordnung. Hier vereinbaren Sie konkret, welche Zahlungen Sie als Käufer in welchen Intervallen leisten können. Die Verordnung dient vor allem dem Schutz des Erwerbers, etwa weil sich eine Eigentumswohnung noch im Bau befindet. Sie regelt dann, dass Zahlungen des Käufers vom Bauträger nur für dieses Objekt verwendet werden dürfen, und orientiert sich auch am Baufortschritt.

Beim Notar

Spätestens zwei Wochen vor dem Notartermin erhalten Sie einen Entwurf des Kaufvertrags vom Notar. So haben Sie ausreichend Zeit, alle Details noch einmal in Ruhe durchzugehen. Parallel kümmert sich der Notar um eine sogenannte Grundschuldbestellung. Das bedeutet, der Notar beantragt beim Grundbuchamt den nötigen Eintrag. Im Grundbuch, einem amtlichen Register, wird festgeschrieben, wem eine Immobilie gehört, wie hoch sie belastet ist und welche sonstigen Rechte oder Pflichten bestehen. Es ist wichtig, den Grundbucheintrag genau zu prüfen. Eventuelle Schulden (Grundschuld) sind hier ebenso festgehalten wie etwaige Rechte von Dritten (zum Beispiel ein Wohn- oder Wegerecht), genannt Grunddienstbarkeiten.

Ist der Grundbucheintrag bestellt, der Kaufvertrag aufgesetzt und die Finanzierung geklärt, geht es dann endlich zum Notar. Im Rahmen der notariellen Beurkundung wird der Kaufvertrag von allen Vertragsparteien unterschrieben. Um die Bestellung der Grundschuld kümmern Sie sich gemeinsam mit dem Notar im Nachgang einer Beurkundung.  Beim Notar benötigen Sie  Sie ein gültiges Ausweisdokument wie einen Personalausweis oder einen Reisepass. 

Zur Übergabe Ihrer ersten eigenen Immobilie sollten Sie persönlich anwesend sein und die Übergabe auch protokollieren. Nun, endlich, halten Sie den Schlüssel in der Hand. Bevor Sie den vollständigen Kaufpreis zahlen, warten Sie in jede Fall die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung des Notars ab. Diese ist Voraussetzung, dass die Kaufpreiszahlung wie vorgesehen durchgeführt werden kann. Mit den monatlichen Tilgungszahlungen können Sie dann nach vollständiger Kaufpreiszahlung beginnen.

Jetzt ist auch der richtige Zeitpunkt, um Versicherungen und Verträge nochmals zu überprüfen und gegebenenfalls zu günstigeren Anbietern zu wechseln. Vergessen Sie nicht, Rücklagen für Instandhaltung und unvorhergesehene Kosten zu bilden.

Haben Sie eine Eigentumswohnung erworben, setzen Sie sich frühzeitig mit der Wohnungseigentümerversammlung (WEG) auseinander, Sie können auch Protokolle vergangener Sitzungen anfordern, um einen Überblick über aktuelle Themen im Haus zu erhalten. Nun steht dem Glück in den eigenen vier Wänden nichts mehr entgegen.